Variante PGT Gallarate

 Gallarate 6/8/2015

A seguito del recepimento da parte dell'AACC delle osservazioni che abbiamo presentato come Ascom Gallarate, può essere utile , per chi fosse interessato , analizzare il metodo che è stato utilizzato per imprimere una svolta ad una politica commerciale che in passato sul gallaratese, ha prodotto enormi distorsioni.

La logica che è stata utilizzata è quella del "Sequential Approach" che ho avuto l'opportunità di conoscere nel 2007 in Inghilterra presso Tocema , che ha dimostrato una grande efficacia nel rigenerare il tessuto urbano riconoscendo al Commercio, quel ruolo sociale che è non meno importante della precipua funzione di servizio alla cittadinanza.

La metodologia dell’approccio sequenziale va ad orientare le scelte localizzative delle medie e grandi strutture di vendita: in coerenza con le politiche di progressiva riduzione del consumo di suolo presenti in molti Paesi europei e in diverse Regioni italiane, l’intenzione del decisore pubblico è quella di promuovere la vitalità economica e commerciale dei centri urbani concentrandovi gli interventi di trasformazione1,attraverso una progressiva diminuzione della quantità degli interventi extraurbani a gravitazione sovralocale e lo sviluppo qualitativo di nuovi format integrati, anche di media e grande dimensione, nelle aree centrali attraverso il recupero e la rigenerazione delle aree produttive dismesse esistenti. Tale approccio localizzativo stabilisce infatti priorità di sviluppo indirizzate alle aree già urbanizzate: il ricorso a quelle non ancora compromesse dal punto di vista urbanistico e insediativo è consentito soltanto quando sono esaurite tutte le opportunità per progetti di riuso e di completamento di aree o strutture dismesse e degradate.

Allego di seguito uno stralcio di alcuni documenti che aiutano a comprenderne le finalità ed il metodo di applicazione

 Qui l'articolo di Varesenews al riguardo, del 4/8/2015

L'approccio sequenziale alla localizzazione commerciale

Autore: Findlay, Anne; Sparks, Leigh

Sintetica scheda sui problemi del caso britannico, con qualche link. Institute for Retail Studies, Università di Stirling, agosto 2007

Titolo originale: The Sequential Approach -Trad F. Bottini

L’approccio sequenziale è parte integrante del Planning Policy Statement 6 (vedi sotto). L’intenzione è quella di promuovere la vitalità economica dei centri urbani concentrandovi gli interventi di trasformazione.

L’approccio sequenziale nel Planning Policy Statement

“c) Applicare l’Approccio Sequenziale alla scelta localizzativa

“Nella scelta della localizzazione più adeguata si deve applicare un approccio sequenziale, per intervenire nei centri quando occorre rispondere ad una necessità individuata. Si devono valutare attentamente tutte le possibilità di realizzazione all’interno del centro (compreso, ove necessario, un suo ampliamento) per le principali funzioni. L’approccio sequenziale richiede che le varie localizzazioni vengano considerate secondo il seguente ordine:

- In primo luogo, collocazione nei centri esistenti, dove esistano o si possano trovare spazi disponibili, o edifici per cambio di destinazione d’uso, tenendo conto di una adeguata dimensione dell’intervento in rapporto al centro;

- Se non si verifica la prima possibilità, si opta per una localizzazione ai margini del centro;

- Se non si verificano né la prima né la seconda possibilità, un sito esterno al centro.

Le soglie di applicazione utilizzate nell’approccio sequenziale, alla ricerca del sito più appropriato, variano per i diversi tipi di intervento, e sono specificate negli allegati.

Le autorità urbanistiche locali devono dimostrare di aver, sentite le imprese di costruzione, pianificato la crescita. Il Governo riconosce che questo implica flessibilità e realismo, sia da parte delle amministrazioni che da parte delle imprese. Le autorità urbanistiche devono recepire i bisogni dei costruttori, e identificare localizzazioni realistiche che consentano di contenere il bisogno identificato, compresi siti in grado di organizzare un’ampia gamma di modelli insediativi e funzionali. A loro volta, nelle loro proposte di siti da includere nel piano, le imprese devono essere flessibili, ed esplorare la possibilità di consentire agli insediamenti di adattarsi a sistemazioni più centrali, riducendo le superfici per piano dei progetti.

Le autorità urbanistiche devono includere nei development plans , se necessario, programmi di attuazione scadenzati nel tempo, per assicurare che i progetti più interni ai centri siano realizzati prima di quelli meno centrali, a sostegno degli obiettivi del Governo.

Ulteriori indicazioni sull’uso dell’approccio sequenziale saranno fornite nella guida pratica”.

Premesse

Si parla dell’approccio sequenziale per la prima volta nel 1994, poi esso è inserito nella Planning Policy Guidance 6 nel 1996, e poi nel Planning Policy Statement 6 (PPS6), del 2005.

Fissa una sequenza progressive di localizzazioni per gli interventi edilizi:

• centri urbani

• margini dei centri

• localizzazione extraurbana (*)

(*) nel caso della Scozia esiste una categoria aggiuntiva: “altri centri di interesse commerciale”, che precede la localizzazione extraurbana

Procedure

Precedentemente al PPS6 venivano sollevate due particolari questioni di principio:

• Il tipo di formato, poteva essere un motivo accettabile per accordare l’autorizzazione localizzativa in un punto diverso della sequenza?

• Poteva, negli stessi termini, essere accettabile una particolare classe di prodotti?

La risposta a questi interrogativi fu un gruppo di circolari ministeriali che precisava i termini. PPS6 prescriveva che toccasse ai costruttori dimostrare flessibilità riguardo alla localizzazione e ai formati.

Si concorda in generale sul fatto che PPG6/PPS6 abbiano diminuito la quantità degli interventi extraurbani.

Questioni principali

Alcuni operatori commerciali hanno adeguato i propri interventi edilizi alle indicazioni più di altri. Le questioni principali riguardo all’attuazione dell’approccio sequenziale sono:

• Alcuni formati risultano incompatibili con le politiche attuali

• Le localizzazioni centrali sono costose da trasformare

• Negozi in posizione centrale possono non essere in grado di attirare quantità di clientela equivalenti a quelle extraurbane

• Non sempre l’organizzazione su molti piani risulta soddisfacente

• Può essere difficile essere flessibili

• Resta un problema reperire spazi sufficienti in aree centrali

• Può essere costoso scorporare attività

• Alcune localizzazioni favorite sono sub-ottimali

• Il commercio decentrato nei centri di quartiere resta un problema irrisolto e dibattuto

Questioni emergenti: approccio sequenziale contro valutazione del fabbisogno

La pubblicazione della Revisione Barker del sistema di piano (2006) e del Planning White Paper (2007) insieme all’inchiesta in corso della Commissione perla Concorrenza nel settore alimentare, hanno puntato i riflettori sull’urbanistica commerciale, in particolare sulla “ verifica del fabbisogno” [ link a un'altra scheda degli stessi Autori proposta da Mall]. Ne è risultata l’indicazione secondo cui l’approccio sequenziale è più importante della verifica di fabbisogno, per gli obiettivi del PPS6. Sono in corso di esame alcune modifiche da parte del Ministero per le Aree Urbane. Modifiche che attendono anche i risultati dell’inchiesta della Commissione sulla Concorrenza. I problemi sull’interazione fra approccio sequenziale e valutazione dei bisogni riguardano:

• Un insediamento ai margini del centro è preferibile ad uno extraurbano, ma tutto il fabbisogno è già intercettato dai complessi extraurbani

• Un ampliamento di un negozio in una posizione non auspicata dall’approccio sequenziale può coprire bisogni e impedire un insediamento in una località preferibile

• Insediamenti ai margini del centro possono essere respinti, e il bisogno coperto dagli operatori insediati in centro

• La carenza di spazi nei centri per un certo tipo formato può rappresentare un ostacolo all’ingresso nel mercato di nuovi operatori

• La verifica sequenziale è più solida se in parallelo a quella di fabbisogno

Conclusioni

Le questioni principali sull’approccio sequenziale nel quadro del PPS6 si differenziano da quelle emergenti, di possibilità di eliminare la verifica di fabbisogno. I problemi sorti da una serie di casi recenti sembrano rispecchiare più le prime delle seconde. Ciò solleva un’ulteriore questione: che le nuove indicazioni possano non riguardare i punti chiave che preoccupano costruttori e operatori. Le dichiarazioni più recenti del nuovo responsabile per l’urbanistica (Yvette Cooper, nominata nel giugno 2007) sembrano suggerire una nuova interpretazione del ruolo dell’approccio sequenziale riguardo ai margini dei centri. Ci sarà di discutere.

Altre osservazioni

 

É necessario dimostrare il bisogno di qualunque intervento proposto nei nuclei urbani principali, ai margini del centro o al di fuori di esso, o quando non sia inserito nei piani generali vigenti”.

(Office of the Deputy Prime Minister, Planning policy statement 6. Planning for town centres, 2005, paragrafo 3.9)

“Non dovrebbe essere la pianificazione a determinare se esista un “bisogno” per un determinato intervento: è piuttosto il richiedente, che si assume il rischio, ad essere responsabile di valutare che esista una potenziale domanda sufficiente a rendere conveniente l’intervento. Ciò influenza l’idea della priorità di massima “prima di tutto nei centri urbani”. Esistono molti modi in cui si persegue questo scopo, come la verifica sequenziale o le valutazioni di impatto del Planning Policy Statement 6. Essi devono essere mantenuti. Ma la richiesta a chi propone progetti di dimostrarne un bisogno deve essere eliminata, e la cosa può essere fatta senza danni all’impianto generale. Inoltre, ove esistono preoccupazioni di possible danno al consumatore a causa di minor concorrenza nell’offerta locale, se la Commissione per la Concorrenza concludesse che esistono comportamenti anti-concorrenziali, anche il governo dovrebbe giocare la propria parte sostenendo nuovi ingressi ove siano disponibili nuovi spazi”.

(Barker, K. Barker review of land use planning: final report - recommendations, Norwich, HMSO, 2006, p. 7)

“Si può concludere che le politiche riguardanti la valutazione dei bisogni possano essere semplificate, all’interno delle future line guida governative sull’urbanistica commerciale. La valutazione quantitative appare nella gran parte dei casi un criterio ridondante” (Guy, C. Is ‘demonstration of need’ necessary in retail planning policy?Regional Studies, 41(1), 2007, p. 136).

“Il British Council for Shopping Centers ritiene che l’eliminazione della valutazione dei bisogni renda più facili le autorizzazioni per i grandi formati di collocazione extraurbana, che:

- riducono le prospettive di investimenti nei centri urbani

- orientano le attività lontano dalle cittadine medio-piccole.

La valutazione dei bisogni si è dimostrata un utili strumento di controllo sull’esistenza o meno di spazi per interventi extraurbani” (British Council of Shopping Centres, BCSC response to Barker Review of land-use planning, Londra, BCSC, 2007, p.6)

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